Рост вложений в жилье для студентов в Гонконге: сделки на 412 миллионов долларов привлекают инвесторов

Частные инвестиционные компании активно обсуждают на отраслевых форумах и предлагают клиентам не торговые центры и не центры обработки данных, а общежития для студентов.

Этот сегмент стал одним из наиболее динамично развивающихся направлений на рынке недвижимости Гонконга, обеспечивая стабильность в условиях спада в офисных и розничных помещениях. Местные застройщики, университеты и международные фонды активно инвестируют в этот сектор, ориентируясь на постоянный приток студентов из материкового Китая.

Инициативы властей по позиционированию финансового центра как регионального хаба высшего образования стимулируют спрос на жилье для студентов, открывая новые источники дохода и повышая интерес инвесторов к этому специализированному классу активов.

Сектор вызывает наибольший энтузиазм среди участников рынка. В Гонконге наблюдается значительный дефицит мест в студенческих общежитиях. Новые объекты сдают в аренду практически сразу после строительства.

Высокий спрос и стабильный денежный поток — арендаторы обычно оплачивают проживание за весь год вперед — привлекают разнообразных инвесторов, включая глобальные фонды и зарубежных участников.

По оценкам, дефицит мест в общежитиях вырастет до 120 тысяч коек к 2027 году.

На недавней конференции в Сингапуре представитель Blackstone отметил перспективы перепрофилирования отелей под жилье для студентов или другие жилые цели как одну из наиболее интересных возможностей в Гонконге. Он указал на проблемные отели, где можно реализовывать различные стратегии, включая студенческое жилье и многоквартирные комплексы.

В первые девять месяцев текущего года объем сделок по объектам для общежитий в Гонконге составил 3,2 миллиарда гонконгских долларов (412 миллионов долларов США), что почти вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года. Этот сегмент становится все более значимым — он занимает 15 процентов от общего числа инвестиций в недвижимость стоимостью от 100 миллионов гонконгских долларов в этом году, по сравнению с 7 процентами в 2024 году.

В Гонконге в последние годы отмечен рост числа студентов из-за рубежа, преимущественно из материкового Китая. Количество одобренных студенческих виз более чем удвоилось и достигло 74 466 в 2024 году по сравнению с 2020 годом. К учебному году 2027/2028 дефицит студенческих мест составит около 120 тысяч, согласно оценкам экспертов.

Спрос на общежития очень высок, но значительная часть доступного жилья для студентов не соответствует современным стандартам. Это создает возможности на рынке. Одна из местных компаний-застройщиков сотрудничает с Angelo Gordon & Co. для преобразования отеля в комплекс из 720 единиц студенческого жилья под названием Sunny House, ориентированный на студентов. Объект начал работу в прошлом году и имеет заполняемость 98 процентов. Партнеры приобрели еще один отель в июле для расширения портфеля в этом секторе.

Institutional инвесторы, такие как Angelo Gordon, AEW Capital Management и PGIM Real Estate, участвуют в проектах студенческого жилья на сумму 4,6 миллиарда гонконгских долларов с 2021 года.

Интерес инвесторов подпитывается усилиями Гонконга по становлению хабом высшего образования для студентов из материкового Китая. В сентябре власти объявили о повышении квоты на зачисление иностранных студентов в государственные университеты до 50 процентов с 40 процентов. Также выделены участки в ключевом технологическом проекте Northern Metropolis для создания «университетского города», который привлечет ведущие учреждения и исследовательские центры из материкового Китая и других стран.

Ограничения на визы и иммиграцию в США также могут увеличить спрос на университеты Гонконга. Некоторые регионы становятся менее привлекательными для новичков, что делает Гонконг более конкурентоспособным направлением. Город стремится восстановить статус международного центра после пандемии, в том числе через развитие образовательной отрасли.

Сектор студенческого жилья в Гонконге имеет значительный потенциал роста по сравнению с зрелыми рынками в других странах, где инфраструктура развита. В Великобритании и Австралии это направление стало mature для институциональных инвесторов, с портфелями, зарегистрированными как REIT.

Развитие общежитий в Гонконге отстает, с ограниченным предложением профессионально управляемого студенческого жилья.

Тем не менее, Гонконг не входит в приоритеты инвесторов из-за общего спада на рынке недвижимости и более выгодных возможностей в других частях Азии. Один фонд из США отказался от инвестиций в этот сектор, отметив, что в Японии больше ликвидности и перспектив.

Цены на недвижимость в Гонконге остаются относительно высокими. Доходность студенческого жилья составляет около 5 процентов, близко к ставкам по кредитам, поэтому покупатели интересуются только сильно дисконтированными сделками.

В сравнении, в Великобритании и Австралии доходность от студенческих общежитий также около 5-6 процентов.

Финансирование остается проблемой. Гонконг считается самым сложным крупным рынком для получения долгового финансирования под инвестиции в недвижимость.

Коммерческий рынок города переживает спад в последние годы. Стоимость офисных помещений и торговых площадей снизилась на 50 процентов и 42 процента соответственно с пиковых значений 2018 года.

В условиях слабого общего рынка студенческое жилье выглядит надежным вариантом. Оно обеспечивает стабильный и предсказуемый доход.