Последний крупный игрок китайского рынка недвижимости Vanke сталкивается с отказом в дальнейшей помощи от государства

Неожиданное событие произошло в конце воскресного дня.

Компания China Vanke Co., один из немногих крупных участников, переживших затяжной кризис на рынке недвижимости Китая, опубликовала объявление о соглашении по кредиту на 3,1 миллиарда долларов с государственным акционером. Однако в заявлении от 2 ноября содержался важный нюанс: Shenzhen Metro Group Co., которая почти два года предоставляла стабильную поддержку, ввела ограничение на дополнительное финансирование. Кроме того, компания потребовала обеспечения для кредитов, включая уже выданные 2,8 миллиарда долларов.

Это решение указывает на то, что представители государства начали проявлять признаки неудовольствия положением Vanke, что привело к цепной реакции и просьбе компании о дополнительном времени для погашения части долга. Долларовые облигации компании потеряли более двух третей стоимости, опустившись до 20 центов за доллар. Государственные банки спешат минимизировать свои риски. Регуляторы, не планируя прямого спасения, разрабатывают меры по ограничению последствий, как отметили осведомленные источники.

Банкиры и управляющие фондами оценивают возможный ущерб от потенциально крупнейшей корпоративной реструктуризации в истории Китая, затрагивающей долг свыше 50 миллиардов долларов, включая более 7 миллиардов, принадлежащих иностранным кредиторам и инвесторам в облигации. Эксперты отмечают, что проблемы Vanke могут распространиться на экономику Китая и финансовую систему, создав риски для банков и усилив давление на сектор недвижимости.

Vanke ранее считалась образцовой компанией в сфере недвижимости, и нынешний серьезный кризис долга наносит значительный удар по сектору.

Ситуация в Vanke вызывает ассоциации с предыдущими дефолтами на сумму около 130 миллиардов долларов за последние четыре года, когда рухнули многие ведущие девелоперы Китая. В отличие от других, Vanke воспринималась как более надежная и хорошо связанная с властями, что делало ее кандидатом на статус системно значимой.

Однако эта позиция была пересмотрена. В третьем квартале инвестиционный банк China International Capital Corp. оценил финансовое положение Vanke и пришел к выводу о ее неплатежеспособности, по данным осведомленных источников. В конце ноября регуляторы дали понять, что государство не будет проводить спасательную операцию.

За последний месяц компания объявила о задержке погашения двух внутренних облигаций и отказалась от опциона досрочного выкупа другой. Ей не удалось убедить как минимум два государственных банка предоставить кредиты, и она передала дополнительные активы в обеспечение займов от Shenzhen Metro. Рейтинг компании был понижен дважды агентством S&P Global Ratings до уровня CCC-, что на три ступени выше дефолта.

Ухудшение финансового положения Vanke совпало с потерей ключевой поддержки. Председатель Shenzhen Metro Xin Jie активно выступал за помощь компании и даже рассматривал интеграцию ее отчетности в свою структуру, по словам источников. Но в октябре появились слухи о его задержании властями.

Представители Vanke, Shenzhen Metro, министерства жилья и Госсовета Китая не прокомментировали ситуацию. Связаться с Xin Jie не удалось.

Основная надежда Vanke теперь на отсрочку. К концу пятницы инвесторы по облигации на 2 миллиарда юаней (283 миллиона долларов), срок погашения которых 15 декабря, должны проголосовать за продление на год.

Это может стать началом серии переговоров по долгам и просьб о продлении, поскольку компания вынуждена договариваться по каждому инструменту отдельно или столкнуться с затяжной реструктуризацией, ограничивающей ее выживание.

Эта история о потере поддержки от государственного акционера на фоне углубляющегося кризиса недвижимости основана на беседах с десятками осведомленных лиц, пожелавших остаться анонимными.

Предупреждающие сигналы накапливались годами. В конце 2024 года средний менеджер регионального банка Китая забеспокоился по поводу exposure к Vanke. У компании коэффициент активов к обязательствам составлял около 70%, то есть на 70 долларов долга приходилось 100 долларов активов. Но цены на недвижимость падали годами, и в Шэньчжэне вторичное жилье подешевело более чем на треть от пика. Банки сомневались в достаточности покрытия долгов активами.

Банкир предложил перевести кредиты Vanke в категорию проблемных, но руководство отклонило идею, ссылаясь на то, что другие крупные банки не делают этого.

Государственные банки иногда следуют общей линии, отметил он. Логика менеджеров заключалась в ожидании помощи от Shenzhen Metro или даже правительства Шэньчжэня.

С активами около 160 миллиардов долларов и более 125 тысячами сотрудников Vanke играла ключевую роль в Шэньчжэне, торговом хабе. Город усеян проектами Vanke: жилыми кварталами, офисными башнями и торговыми центрами. Штаб-квартира Vanke Center расположена у пляжа Dameisha.

Vanke имела влиятельного защитника в лице Xin, который поднялся по карьерной лестнице в государственных компаниях Шэньчжэня, служа в партийных комитетах.

Xin возглавил Shenzhen Metro вскоре после покупки доли в Vanke в 2017 году. Инвестиции принесли 10 миллиардов юаней прибыли в год, в отличие от предыдущих показателей.

Спад на рынке недвижимости в 2021 году ослабил доходы, но Vanke оставалась прибыльной до 2024 года, когда после краха конкурентов компания зафиксировала убыток 49 миллиардов юаней — первый в истории.

Xin открыто говорил о необходимости спасения Vanke. В январе, после предупреждения о потерях 2024 года, CEO Zhu Jiusheng ушел по состоянию здоровья. Xin стал председателем Vanke, сохранив пост в Shenzhen Metro.

Это укрепило контроль Shenzhen Metro и связало судьбу Xin с Vanke, но также сигнализировало о внутренних проблемах.

Shenzhen Metro выдала Vanke около дюжины кредитов к 30 октября на сумму свыше 30 миллиардов юаней, что помогло погасить облигации, включая офшорную на 423 миллиона долларов.

Пекин рассматривал пакет помощи на 50 миллиардов юаней, включая 20 миллиардов от местных облигаций для покупки непроданных объектов Vanke.

Но банки нервничали: два крупных государственных кредитора посчитали Vanke неплатежеспособной без восстановления рынка.

К концу сентября убытки Vanke достигли 28 миллиардов юаней, что подорвало ликвидность и способность оплачивать краткосрочные обязательства, включая строительство.

Банки отказали в рефинансировании на 10 лет. Vanke приостановила выплаты процентов и добилась снижения ставок.

Shenzhen Metro рассматривала консолидацию отчетности, но отступила из-за ухудшения ситуации.

Слухи выходили за финансовую сферу: в январе сообщалось о задержании бывшего CEO Zhu полицией, а в октябре — о Xin.

Vanke объявила об отставке Xin 13 октября без причин, а позже уточнила личные мотивы. Shenzhen Metro исключила его из официальных документов.

Vanke потеряла ключевую поддержку во время переговоров с банками.

В третьем квартале CICC подтвердила неплатежеспособность и предложила план продления долга Госсовету, но в конце ноября регуляторы отказались от спасения.

В Гонконге и на материке банкиры оценивают exposure: около 45% долга в 50 миллиардов долларов незащищено, по данным Barclays на конец июня. Некоторые кредиты имеют лишь 'письмо утешения' сомнительной ценности.

Письмо ничего не значит в такой ситуации, отметил банкир в Гонконге.

Возможно, власти Шэньчжэня предоставят активы в залог, но рынок видит признаки самостоятельного выживания Vanke.

В прошлое воскресенье чиновники Шэньчжэня встретились с инвесторами облигаций, попросив понимания, но отметили ограниченные возможности по продлению.

Поскольку Vanke не государственная, реструктуризация будет рыночной, отметил эксперт по кредитным рискам.

Проблемы Vanke ставят вопросы о секторе недвижимости и экономике Китая. Реструктуризация ударит по банкам и партнерам, но не фатально для роста, как в случае с Evergrande в 2021 году с 300 миллиардами долларов обязательств. Пекин тогда поддержал проекты, а не компании, и смягчил правила для покупателей.

Недвижимость теперь составляет 5% ВВП против 15% в 2021 году, по данным Gavekal Dragonomics.

Но executives беспокоятся: дефолт Vanke усилит опасения покупателей за незавершенные проекты. Fitch предупреждает о жестком финансировании в 2025 году.

Кризис усиливает тревогу властей: рассматриваются субсидии на ипотеки и налоговые льготы. В четверг политики объявили о стимулировании покупок непроданных домов.

Недавно два агентства заморозили публикацию данных по продажам жилья. В Шанхае цензурируют пессимистичные посты. На конференции в начале декабря спикеры избегали имени Vanke, говоря о 'крупном девелопере'.

Основная проблема — избыток запасов и подорванное доверие покупателей, отметил экономист. Долговые проблемы усугубляют ситуацию, показывая, что сектор далек от стабилизации.