Причины затяжного спада на рынке жилья в Китае и меры по его стабилизации

Ранее один из ключевых факторов экономического роста страны, рынок недвижимости Китая находится в состоянии спада уже четыре года, и признаки улучшения отсутствуют. Стоимость объектов продолжает снижаться, домохозяйства, испытывающие финансовые трудности, вынуждены продавать имущество, а застройщики, накопившие значительные долги на спекулятивных проектах, оказались на грани банкротства.

Ранее наблюдался оптимизм относительно того, что государственные меры по завершению кризиса начали восстанавливать рынок, однако в марте компания China Vanke Co., связанная с властями, сообщила о рекордном убытке в 49,5 миллиарда юаней (6,8 миллиарда долларов) за 2024 год, что подчеркивает глубину проблем. Затем в августе крупный игрок China Evergrande Group была исключена из листинга на Гонконгской фондовой бирже, что сделало акции практически бесполезными и стало мрачным этапом для сектора недвижимости.

Китай сейчас рассматривает дополнительные шаги для оживления проблемного сектора недвижимости, особенно после того, как новые и вторичные дома в октябре зафиксировали самое резкое падение цен за последний год. Этот спад усиливает опасения, что дальнейшее ослабление может дестабилизировать финансовую систему страны.

Крах Evergrande стал самым значительным в кризисе, который замедлил экономический рост Китая и привел к рекордному числу застройщиков в бедственном положении.

Основанная в 1996 году Хуи Ка Янем, компания Evergrande с самого начала расширялась за счет интенсивного заимствования. Она стала самым долговым заемщиком среди конкурентов, с общими обязательствами около 360 миллиардов долларов на конец 2021 года. В какой-то момент она была крупнейшим застройщиком по контрактным продажам и оценивалась более чем в 50 миллиардов долларов в 2017 году на пике. Основатель и председатель Хуи стал вторым по богатству человеком в Азии. За годы компания инвестировала в электромобильную промышленность и приобрела местный футбольный клуб.

В 2020 году Пекин начал ужесточать контроль над сектором недвижимости. Новые меры ограничили возможности заимствований для застройщиков, фактически отрезав их от кредитных рынков. После неудачных попыток реструктуризации Evergrande получила приказ о ликвидации в Гонконге в 2024 году. Позже в том же году суд на материковой части Китая принял заявление о ликвидации одного из ее основных внутренних подразделений.

После длительной приостановки торгов компания на основе Гуанчжоу была официально исключена из листинга на Гонконгской фондовой бирже 25 августа. Evergrande все еще имеет два других подразделения, котирующихся в Гонконге: поставщика услуг по недвижимости, которое ликвидаторы пытаются продать, и производителя электромобилей. Последний, China Evergrande New Energy Vehicle Group Ltd., приостановил торги в апреле.

В 1998 году Китай создал общенациональный рынок жилья после десятилетий строгих ограничений на частные продажи. Тогда только треть населения жила в городах и поселках. Сейчас этот показатель достиг двух третей, с ростом городского населения на 480 миллионов человек. Миграция из сельской местности открыла огромные возможности для строительных фирм и застройщиков.

Деньги хлынули в недвижимость, поскольку растущий средний класс увидел в ней один из немногих надежных способов инвестиций, что привело к шестократному росту цен на жилье за 15 лет до 2022 года. Местные и региональные власти, зависящие от продажи государственной земли для части доходов, поддерживали бум развития. На пике сектор напрямую и косвенно обеспечивал около четверти внутреннего производства и почти 80 процентов активов домохозяйств. По оценкам, включая новые и существующие дома плюс запасы, сектор в 2019 году стоил около 52 триллионов долларов — примерно вдвое больше, чем рынок недвижимости США.

Бум в недвижимости подпитывался долгами, поскольку строители стремились удовлетворить ожидаемый будущий спрос. Это стимулировало спекулятивные покупки, с предпродажей новых домов застройщиками, которые все чаще привлекали зарубежных инвесторов. Непрозрачные обязательства затрудняли оценку кредитных рисков. Спекуляции привели к завышенным ценам, и жилье в городах-бум, таких как Шэньчжэнь, стало менее доступным относительно местных доходов, чем в Лондоне или Нью-Йорке. В ответ правительство в 2020 году вмешалось, чтобы снизить риск пузыря и уменьшить неравенство, вызванное недоступным жильем.

Стремясь обуздать долги отрасли и опасаясь, что серия дефолтов может подорвать финансовую систему Китая, чиновники начали ограничивать новое финансирование для застройщиков и попросили банки замедлить выдачу ипотечных кредитов. Правительство ввело строгие правила по соотношению долгов и денежных средств для застройщиков, известные как «три красные линии» в СМИ под контролем государства. Эти меры вызвали дефицит наличности у застройщиков, усугубленный последствиями жестких мер по сдерживанию Covid-19, таких как остановка строительных площадок.

Многие застройщики не смогли соответствовать новым правилам из-за уже напряженного финансового положения. В 2021 году Evergrande допустила дефолт по долгам свыше 300 миллиардов долларов, что положило начало кризису в недвижимости Китая. Еще два гиганта допустили дефолт — Sunac China Holdings Ltd в 2022 году и Country Garden Holdings Co. в 2023 году.

После лет неутоленного спроса со стороны покупателей рынок остановился. Помимо ограничений на кредитование со стороны правительства, экономический шок от локдаунов по Covid усилил культуру экономии, а ухудшающийся рынок труда привел к увольнениям и сокращениям зарплат.

Цены на недвижимость начали падать в 2022 году. В августе 2024 года страна зафиксировала самое резкое годовое снижение стоимости объектов за девять лет. К миллионам квадратных футов незавершенных квартир, оставленных должными застройщиками, добавился дисбаланс спроса и предложения: по состоянию на май 2024 года 400 миллионов квадратных метров новых завершенных квартир оставались непроданными.

С долгом домохозяйств на пике в 145 процентов от располагаемого дохода на душу населения на конец 2023 года владельцы жилья испытывают растущую финансовую нагрузку. Коэффициент просрочки по жилым ипотечным кредитам, отслеживающий задержки платежей, вырос до максимума за четыре года к концу 2023 года. Некоторые владельцы вынуждены продавать имущество со скидкой, что только усугубляет ситуацию.

Слабость продолжается и трясет других застройщиков с дефицитом средств. Средний по размеру China South City Holdings Ltd. был предписан к ликвидации Высоким судом Гонконга 11 августа после дефолта более года назад. Суды Гонконга выдали не менее восьми приказов о ликвидации китайских застройщиков с начала кризиса в 2021 году.

В 2022 году власти осознали, что правила по сдерживанию рынка зашли слишком далеко. Стремясь избежать «момента Лемана» — когда крах банка США в 2008 году вызвал глобальные потрясения, — правительство ввело меры, сосредоточенные на увеличении финансирования через акции, облигации и кредиты для застройщиков, чтобы облегчить кризис ликвидности.

Застройщикам разрешили привлекать больше средств от предпродажи квартир, главного источника средств отрасли, и было предоставлено 200 миллиардов юаней (27 миллиардов долларов) в виде специальных кредитов на завершение замороженных жилищных проектов. Правительство скорректировало финансовые правила, позволив центральному банку расширить поддержку для проблемных застройщиков и обязав банки обеспечивать рост ипотечных кредитов и займов застройщикам в некоторых регионах.

С середины 2024 года правительство снизило стоимость заимствований по существующим ипотекам, ослабило ограничения на покупки в крупных городах и уменьшило налоги на приобретение жилья. Оно также сократило затраты на покупку для тех, кто обновляет жилье в некоторых мегаполисах. В августе 2025 года власти Пекина сняли ограничение, позволив подходящим семьям покупать неограниченное количество домов в пригородных районах, и Шанхай с Шэньчжэнем вскоре последовали примеру.

Несмотря на эти шаги, рынок недвижимости продолжает ухудшаться. В ноябре китайские политики рассматривали новый пакет мер. Предложения включают субсидии на выплаты процентов по ипотеке, чтобы привлечь осторожных покупателей на рынок, все еще в свободном падении. Другие идеи — увеличение налоговых вычетов по доходам для заемщиков и снижение комиссий за сделки с жильем.

Чиновники явно стремятся взять кризис под контроль. Они хотят ограничить ущерб для застройщиков и остановить негативное влияние на другие уязвимые сектора экономики. Это включает банки с большой вовлеченностью в недвижимость; строительную отрасль, занятость в которой составляет 51 миллион человек; и местные правительства, зависящие от продажи земли застройщикам для финансирования расходов.

Плохой долг китайских банков — кредиты, которые они больше не ожидают вернуть, — достиг рекорда в 3,5 триллиона юаней (492 миллиарда долларов) на конец сентября. Fitch Ratings предупредила, что ситуация может ухудшиться в 2026 году, поскольку домохозяйствам будет сложно погашать ипотеки и другие кредиты.

Затяжной спад на рынке недвижимости может усилить дефляционные давления. Недавно экс-министр финансов Лоу Цзивай предупредил, что ухудшающиеся перспективы домохозяйств из-за падения цен на жилье повлияют на потребление и усугубят снижение цен.

По оценкам экономистов Morgan Stanley и пекинского аналитического центра CF40, влияние сектора недвижимости на инфляцию может быть даже больше, чем показывают официальные данные. Они считают, что методология расчета официального индекса потребительских цен занижает падение арендной платы и, соответственно, более широкий дефляционный эффект.