United Overseas Bank из Сингапура испытывает трудности с кредитами на недвижимое имущество в Гонконге и Китае из-за снижения рыночных цен

Крупный заем на недвижимость в Гонконге и Китае оборачивается проблемами для одного из ведущих банков Сингапура, который сталкивается с нарастающими сложностями на фоне ухудшения ситуации на региональных рынках недвижимости.

United Overseas Bank Ltd. в течение многих лет предоставлял финансирование для зарубежной недвижимости, включая элитные дома на холмах Гонконга, пятизвездочный отель с видом на центральную гавань города, торговые центры и научный парк в Шанхае. Банк также кредитовал китайских застройщиков. Более 40% кредитов, выданных гонконгским филиалом, были связаны с недвижимостью по состоянию на июнь, что выше концентрации у некоторых других банков в этом китайском регионе.

В этом году семейный банк был вынужден разбираться с несколькими сделками, где заемщики столкнулись с трудностями при рефинансировании или допустили дефолт, и сокращает общее присутствие в Большом Китае.

UOB зафиксировал рост просроченных кредитов в последние кварталы.

UOB встревожил инвесторов в начале ноября, отложив 615 млн сингапурских долларов (476 млн долларов США) в качестве общих резервов на коммерческую недвижимость, которые могут стать проблемными в будущем, что увеличило общий резерв на кредитные и другие потери до 1,9 млрд сингапурских долларов за первые девять месяцев 2025 года. Банк отметил, что принял проактивные меры в связи с продолжающимися отраслевыми трудностями в Большом Китае и США.

В последующие недели после публикации результатов инвесторы сосредоточились на рисках коммерческой недвижимости UOB и его всеобъемлющей очистке, отметил аналитик Autonomous Research Иван Нг.

Акции UOB снизились на 4% с начала года, в то время как сингапурские конкуренты DBS Group Holdings Ltd. и Oversea-Chinese Banking Corp. выросли примерно на 27% и 16% соответственно. Хотя UOB заявил, что этот резерв не повлияет на программу дивидендов и обратного выкупа, инвесторы остаются скептичными, опасаясь, что дополнительные резервы по коммерческой недвижимости могут в итоге оказать давление на возврат капитала, написал Нг в отчете этого месяца.

Значительная часть проблемных активов UOB приходится на Гонконг, где рынок коммерческой недвижимости переживает затяжной спад, с падением цен на офисные помещения примерно на 50% от пиковых уровней. Это снизило стоимость залога по многим кредитам на недвижимость, в некоторых случаях приводя к убыткам для банков при дефолте заемщиков. Ситуация на материковом Китае также ухудшается.

Гонконгский филиал UOB имел более 69,2 млрд гонконгских долларов (8,9 млрд долларов США) в кредитах на разработку и инвестиции в недвижимость по состоянию на июнь 2025 года, согласно регуляторным отчетам. Эти кредиты составляли 43% от общего объема кредитов филиала клиентам.

Последние отчеты группы показали, что на конец сентября общий объем кредитов клиентам в Большом Китае составлял 48 млрд сингапурских долларов, с коэффициентом просроченных кредитов 3,1%, по сравнению с 2% годом ранее. Общий коэффициент просроченных кредитов группы на сентябрь составил 1,6%.

Денежно-кредитное управление Гонконга, выполняющее функции центрального банка и финансового регулятора города, отслеживает exposure банков к сектору недвижимости. UOB проводил обсуждения с HKMA по поводу структуры кредитования и диверсификации портфеля, сообщили источники, знакомые с ситуацией, пожелавшие остаться неназванными.

Представитель HKMA отметил, что регулятор не комментирует дела отдельных банков и всегда требует от них prudentного управления кредитными рисками.

UOB воздержался от требования погашения по некоторым кредитам на недвижимость в Гонконге и Китае, срок которых истек в прошлом году, и сотрудничал с клиентами по переговорам условий и продлению долгов, согласно источникам.

Представитель банка заявила, что UOB стремится поддерживать клиентов в периоды экономических циклов. Банк принимает долгосрочный взгляд на банковские отношения и тесно сотрудничает с клиентами, сталкивающимися с вызовами, предлагая подходящие решения при сохранении интересов заинтересованных сторон.

По ее словам, банк делает все возможное для поддержки клиентов в преодолении краткосрочных трудностей, не нарушая принципов prudentного кредитования. UOB строго придерживается кредитных стандартов в полном соответствии с регуляторными требованиями.

В прошлом месяце UOB вошел в число кредиторов, достигших соглашения в последний момент о продлении срока кредита на 110 млн долларов, обеспеченного научным парком в Шанхае. Этот объект контролирует частная инвестиционная фирма Gaw Capital Partners, для которой UOB финансировал несколько сделок.

Во время недавних переговоров UOB и несколько банков были готовы предоставить трехлетнее продление, запрошенное заемщиком, но столкнулись с сопротивлением от других кредиторов, сообщили источники.

В итоге банки согласились предоставить фонду, управляемому Gaw, дополнительные 18 месяцев на погашение, с небольшим снижением основного долга, и еще 18 месяцев при выполнении условий.

В мае UOB также участвовал в изменении и продлении кредита, обеспечивающего два офисных здания в Гонконге под названием Cityplaza Three and Four, принадлежащих фонду Gaw Capital.

Недавно UOB возглавил рефинансирование кредита на 940 млн долларов для гонконгского застройщика Parkview Group Ltd. после месяцев переговоров, сообщили источники. Этот долг связан с торговым центром Parkview Green в Пекине, который не генерирует достаточного арендного дохода для покрытия процентов.

Представитель UOB отметила, что банк не может комментировать индивидуальные сделки из-за конфиденциальности клиентов. В целом, рефинансирование кредитов часто бывает сложным.

Были и случаи дефолта. В марте консорциум, включая Schroders Capital и азиатский фонд британской инвестиционной фирмы Chelsfield, не смог погасить кредит на 1,5 млрд гонконгских долларов (193 млн долларов США), обеспеченный подземным торговым центром Worfu в районе North Point Гонконга.

UOB, имевший основную долю в кредите, подождал месяц перед отправкой письма заемщикам с требованием погашения, сообщили источники. Банки назначили receivers для актива в августе.

Внутри UOB возникали разногласия по поводу перспектив региональной недвижимости. Некоторые кредитные офицеры настаивали на анализе реального cash flow проблемных заемщиков и поиске решений, в то время как другие предпочитали продление кредитов в надежде на восстановление рынка, отметили источники.

Семья миллиардеров Wee, контролирующая UOB, в начале построила свое состояние на недвижимости. Они всегда считали этот актив надежным классом, сообщили источники.

После начала спада на китайском рынке недвижимости в 2022 году генеральный директор UOB Wee Ee Cheong заявил на звонке по результатам, что exposure банка к китайским застройщикам управляемо и не вызывает чрезмерных опасений. В том году UOB принял на себя кредит troubled застройщику Shimao Group из Шанхая от других банков.

К 2024 году руководство UOB начало говорить о вызовах, ускоряя резервы по нескольким крупным счетам, которые ранее планировалось реструктурировать.

В сентябре этого года UOB продлил срок кредита на 10 млрд гонконгских долларов для элитного жилого комплекса Beacon Peak в Гонконге, разработанного Shimao. Ранее банк пытался продать этот долг частным кредиторам.

Ожидаемые потери UOB от кредитов на доходную недвижимость выше, чем у трех крупных сингапурских банков, отметила аналитик Bloomberg Intelligence Рена Квок. Она указала, что резервы третьего квартала помогут смягчить потенциальные кредитные потери в связи с зонами стресса в портфеле.