Политические инициативы по ограничению инвестиций частного капитала в секторе односемейного жилья в США

Феномен инвестиций в искусственный интеллект утрачивает новизну, достигнув четырехлетнего возраста. Возможно, следующим значимым трендом станет тема, обозначаемая буквой K? Выборы в Конгресс США запланированы на ноябрь, и обе основные партии сосредоточат кампанию на вопросах доступности, где проявляется растущее неравенство и так называемая K-образная экономика. Это подрывает социальную гармонию и вызывает решительные меры со стороны Белого дома. Тем не менее, такая ситуация может принести доходы инвесторам в акции. Задача заключается в определении выгодополучателей.

Президент Дональд Трамп подчеркнул значимость проблемы в своем посте в социальной сети Truth Social в среду, где он выразил намерение запретить инвестиционным группам владеть односемейными домами.

Это заявление имеет важное политическое значение, и фондовый рынок отреагировал на него серьезно. Инвестиционные фонды и другие покупатели вложили значительные средства в жилищный сектор, став крупными арендодателями. Они получают доступ к кредитам на более выгодных условиях, чем обычные граждане, что повышает спрос и цены. Меры против институциональных арендодателей могут одновременно повлиять на K-образную экономику, затронув привилегированные слои и поддержав менее обеспеченные. Сам факт такого заявления, неожиданного для Уолл-стрит, указывает на предстоящие целенаправленные усилия по решению вопросов доступности и неравенства.

Выборы в Конгресс неизбежно будут сложными. Джордж Поллак из Signum Global Advisors отмечает, что действующие власти терпели поражения в 38 из 41 подобных выборов со времен Гражданской войны, с средним потерей 36 мест в Палате представителей для президентов на втором сроке. Текущего большинства республиканцев составляет всего одно.

Вопрос доступности особенно острый. Он способствовал падению предыдущей администрации, и, как указывает Beacon Research, у Белого дома ограничены рычаги влияния, поскольку цены корректируются не быстро. Сообщения Трампа могут акцентировать самые низкие за четыре года цены на бензин и значительные налоговые снижения из Закона о большом прекрасном законопроекте, эффекты которых скоро проявятся. Заявление о жилье демонстрирует, что администрация считает необходимым пойти дальше. По выражению Beacon, это «популярная мера среди избирателей с низкой вероятностью реализации и потенциально ограниченным воздействием на цены даже в случае успеха».

Арендодатели из сферы частного капитала входят в число ключевых доноров президента, с Blackstone Group во главе, чьи акции на короткое время резко упали после президентского поста. К концу дня они снизились более чем на 5%.

Частный капитал обычно приобретает жилье оптом, предпочитая новые объекты напрямую от застройщиков. Акции этих компаний также отреагировали негативно. После роста в 2023 и 2024 годах сектор утратил достижения и сейчас находится на самом низком уровне по отношению к общему рынку за три года.

Однако остаются многие вопросы. Республиканцы в Конгрессе помогут оформить это в закон, но создание нормативного акта, соответствующего конституции и выдерживающего давление лоббистов и юристов финансовой отрасли, станет вызовом. Неясно, продолжит ли Трамп настаивать после консультаций с генеральным директором Blackstone Стивом Шварцманом и другими. По словам аналитика по жилью Мередит Уитни в эфире Bloomberg TV, это «пробный шар», который окажется недолговечным, подобно предыдущему предложению о 50-летних ипотеках.

Жилищный рынок

Дополнительная проблема в том, что резкий рост инфляции в жилье в значительной степени разрешен. Существуют разные способы измерения, и официальный показатель цен на жилье в индексе потребительских цен все еще относительно высок. Но независимо от того, рассматривать аренду или цены на дома, экстремальная инфляция, вызванная Covid-19, закончилась.

Проблема в том, что уровень цен, будь то по индексу потребительских цен или индексу Case-Shiller, остается гораздо выше допандемического. Цены на дома редко падают, и Глобальный финансовый кризис показал риски такого сценария. Поэтому трудно представить, что жилье станет заметно дешевле к выборам в Конгресс.

Наиболее серьезная проблема — сочетание ставок по ипотеке и цен на дома: доля среднего дохода, необходимая для финансирования покупки среднего дома, значительно выросла после начала повышения ставок Федеральной резервной системой в начале 2022 года и не восстановилась. Этот показатель от Национальной ассоциации риелторов оценивает доступность медианного дома для человека с медианным доходом при текущих ставках. Меньшие числа означают меньшую доступность.

Это предполагает, что жилье еще дальше от досягаемости, чем на пике пузыря, лопнувшего и вызвавшего Глобальный финансовый кризис.

Федеральная резервная система

Наиболее очевидный рычаг администрации — центральный банк. Срок полномочий Джерома Пауэлла в Федеральной резервной системе истекает через несколько месяцев, и Трамп выберет преемника. Обычно номинант объявляется к этому времени, и выдвижение ожидается в ближайшие недели.

В стиле реалити-шоу Трамп поддерживает напряжение, но ясно дал понять, что победитель должен обязаться к дальнейшему снижению ставок. Рассматривались многочисленные кандидатуры, но рынки предсказаний видят близкую гонку между председателем Совета экономических советников Кевином Хасеттом и бывшим губернатором ФРС Кевином Уоршем. Polymarket дает каждому 40% шансов.

Ситуация усложняется. Оба Кевина — viable кандидаты, и Уорш особенно уважаем на рынке. Оба позиционируют себя мягче Пауэлла. Неясно, станет ли кто-то из них ярым сторонником снижения ставки федеральных фондов до 1%, как желает Трамп. В любом случае администрация не может сформировать совет управляющих и региональных президентов для такого голосования. Попытка Трампа уволить назначенную Байденом Лизу Кук по обвинениям в мошенничестве с ипотекой угасает, с вероятностью ее ухода в этом году всего 4% по рынкам предсказаний.

Кроме того, ФРС контролирует overnight-деньги, а не долгосрочные ставки, определяющие цены на ипотеку. С сентября 2024 года ставка федеральных фондов снизилась на 1,75 процентных пункта, но ориентир по 30-летней ипотеке слегка вырос.

Ближащие месяцы принесут много драмы вокруг ФРС. Маловероятно, что это существенно повлияет на желающих купить дом.

Рынок труда

Исторически проблемы доступности решаются ростом доходов, а не падением цен. Это процесс, требующий времени и неравномерный, но наблюдается поддержка для него. Последние опросы ISM среди менеджеров по закупкам показывают экономику в хорошем состоянии, даже перед новыми стимулами.

Последний Обзор вакансий и текучести кадров (JOLTS) показывает вакансии на допандемическом уровне, давая сотрудникам немного рычагов для переговоров. Увольнения остаются умеренными. Снижение занятости, данные по которому ожидаются в пятницу, не способствует значительному росту зарплат. Цифры на графике в тысячах.

Неравенство усугубляет эти проблемы. Низкооплачиваемые работники наверстали упущенное в первые годы после локдаунов, но это закончилось. Данные Федерального резервного банка Атланты показывают, что рост зарплат для 25% наименее оплачиваемых работников отстает от повышений для высокооплачиваемых. Это необычно и означает, что проблема доступности хуже, чем кажется.

Неравенство

Это делает проблему еще более политически и социально острой: цены на товары, приобретаемые низкообеспеченными домохозяйствами, растут быстрее. Анализ расходов потребителей Bank of America показывает, что общий рост дискреционных трат обеспечивается высокодоходными потребителями. Низкооплачиваемые, тратящие больше на necessities, вынуждены отдавать большую долю дохода на жилье. Разрыв слегка сузился в прошлом году, но инфляция для бедных выше, чем для остальных.

На фондовом рынке это проявилось в слабой производительности акций товаров первой необходимости по сравнению с дискреционными компаниями, спрос которых поддерживается более обеспеченными.

При прочих равных, если администрация Трампа так отчаянно стремится помочь низкооплачиваемым, возможно, с помощью стимулов, это должно привести к реверсу, и товары первой необходимости восстановятся. Вопрос в том, насколько сильно президент будет давить.

Люкс

В таких условиях покупка акций люксовых брендов кажется нелогичной. Но устойчивость высокодоходных домохозяйств, как подчеркивает Дэвид Сукар из Vontobel, может предложить перспективы инвесторам. K-образная экономика помогает им, и они выиграют дополнительно, если отчаянные попытки повысить доступность приведут к перегреву экономики. Аналитики Vontobel прогнозируют сильные возвраты для производителей люкса, таких как Ferrari, даже по сравнению с популярными технологическими гигантами. Вот как Ferrari сравнивается с нетехническими гигантами за последнее десятилетие.

Компания прервала серию успехов в конце 2025 года после осторожного прогноза, но сохраняет сильные показатели с маржей свыше 20%. Маркус Хансен из Vontobel аргументирует, что мощь ценообразования и устойчивость Ferrari как люксового бренда делают его интересным вложением.

Не все акции люкса хороши. Существует около 35 люксовых компаний. Большинство из них не являются особенно выгодными инвестициями. Те, что преуспевают, находятся на вершине пирамиды. Почему? Потому что они управляют ростом. Они осознанно признают, что спрос превышает предложение, и берут долгосрочную перспективу.

И действительно, большинство акций люкса отстали на фоне возбуждения вокруг ИИ. Глобальный индекс люкса S&P едва превзошел аналогичный индекс MSCI для товаров первой необходимости.

Относительно общего рынка акции люкса отстают, хотя не так сильно, как товары первой необходимости. Если возбуждение вокруг ИИ угаснет, но отчаянные попытки справиться с доступностью вызовут перегрев, сектор люкса выиграет.

С максимальными усилиями для помощи нижней ветви K, остается вероятным, что акции, ориентированные на верхнюю ветвь, выиграют больше.