Fannie Mae и Freddie Mac значительно увеличивают объемы ипотечных ценных бумаг и кредитов в своих портфелях

Fannie Mae и Freddie Mac в последние месяцы добавили в свои балансы миллиарды долларов в виде ипотечных ценных бумаг и жилищных кредитов, что вызывает предположения о стремлении снизить ставки по кредитам и повысить прибыльность перед возможным выходом на публичный рынок.

Эти государственно поддерживаемые гиганты жилищного финансирования за пять месяцев по октябрь увеличили удерживаемые портфели — ту часть облигаций и кредитов, которую они сохраняют, а не продают инвесторам, — более чем на 25%, согласно последним данным. В результате их совокупные позиции достигли 234 миллиардов долларов — максимума с 2021 года. Аналитики прогнозируют добавление до 100 миллиардов долларов в следующем году.

Представители администрации Трампа воздерживаются от комментариев по приобретениям ипотечных ценных бумаг, но неоднократно заявляли в этом году о намерении использовать финансовую мощь Fannie Mae и Freddie Mac для снижения затрат на жилье. Регуляторы также готовят почву для возвращения компаний на публичные рынки почти через два десятилетия после введения в режим консервации, и больший удерживаемый портфель, вероятно, усилит доходы и повысит привлекательность для инвесторов при будущей эмиссии.

На данный момент влияние ощущается в основном на рынке агентских ипотечных ценных бумаг США объемом 9 триллионов долларов. По мере того как государственные предприятия приобретают все больше облигаций, они ограничивают приток этих ценных бумаг на рынок и поддерживают цены. Кроме того, наличие двух крупных покупателей, вмешивающихся при расширении спредов, может снизить волатильность и изменить подход инвесторов к оценке рисков.

Управление удерживаемыми портфелями исторически служило краткосрочным каналом для кредитов в ожидании их секьюритизации, но в 1990-х и 2000-х годах объемы значительно выросли, поскольку компании использовали их для повышения прибыли за счет дешевого заимствования и инвестиций в более доходные ипотечные облигации.

К 2008 году совокупные активы превысили 1,5 триллиона долларов, и портфели стали основными источниками прибыли для Fannie Mae и Freddie Mac. Они не ограничивались безопасными агентскими бумагами: компании также накапливали частные облигации и другие активы, которые оказались гораздо рискованнее ожидаемого. Когда рынок жилья рухнул во время финансового кризиса, эти позиции — и связанный с ними леверидж — привели к значительным убыткам, способствовавшим введению консервации.

После кризиса Минфин обязал компании продавать активы и ввел строгие ограничения на объемы удерживаемых позиций. К концу 2022 года портфели сократились до 158 миллиардов долларов.

Однако сейчас активы снова растут, увеличившись более чем на 50 миллиардов долларов за пять месяцев по октябрь. Даже после этого роста компании остаются более чем на 200 миллиардов долларов ниже лимита, оставляя пространство для дальнейшего расширения. Этот подъем привлек внимание аналитиков, которые отмечают отсутствие объяснений от чиновников, оставляя Уолл-стрит гадать о причинах изменений и возможных добавлениях в следующем году.

Одна из версий предполагает, что накопление направлено на снижение ставок по ипотеке. Сохраняя больше кредитов на балансе вместо продажи на рынок, государственные предприятия уменьшают предложение ипотечных ценных бумаг для инвесторов, что может сжать доходности и, в свою очередь, понизить ставки по кредитам.

Расширение происходит на фоне усиления внимания администрации Трампа к доступности жилья. В сентябре министр финансов Скотт Бессент упомянул возможность объявления президентом «национальной жилищной чрезвычайной ситуации». Недавно глава FHFA Билл Пулте заявил о рассмотрении создания 50-летней ипотеки для облегчения ежемесячных платежей, а президент Дональд Трамп в сообщении в соцсетях призвал Fannie Mae и Freddie Mac активизировать крупных застройщиков.

Несмотря на усилия администрации, ставки по ипотеке остаются высокими с 2022 года, когда Федеральная резервная система начала повышать целевую ставку для борьбы с инфляцией. Даже после снижения на 1,75 процентного пункта с 2024 года средняя ставка по 30-летнему кредиту превышает 6%. Citigroup прогнозирует, что Fannie Mae и Freddie Mac увеличат совокупные удерживаемые портфели примерно на 100 миллиардов долларов в 2026 году, с возможностью роста до 250 миллиардов. Такой рост, по оценкам банка, может сжать премии за риск по ипотечным ценным бумагам примерно на 0,25 процентного пункта, частично или полностью передаваясь на ставки для потребителей.

Поскольку Fannie Mae и Freddie Mac все еще в значительной степени принадлежат Минфину, администрация сохраняет существенное влияние на них. Это предоставляет гибкий инструмент для снижения процентных ставок для потребителей, аналогичный действиям Федеральной резервной системы, которая с 2022 года позволяет своим холдингам ипотечных облигаций естественным образом сокращаться.

Расширение удерживаемых портфелей также может подготовить почву для публичного размещения, считают наблюдатели рынка. Больший объем ипотечных ценных бумаг на балансе означает больше процентов дохода и потенциально выше прибыли в период, когда сомнения относительно прибыльности компаний по сравнению с долгами остаются препятствием для продажи акций.

Администрация Трампа уже начала подготовку, включая неформальные контакты с инвестиционными банками по поводу возможного размещения. Министр торговли Ховард Латник недавно отметил, что IPO для двух компаний приближаются «скорее, чем позже».

Независимо от мотивов, аналитики считают, что новый источник спроса на рынке ипотечных ценных бумаг может изменить хрупкое равновесие, определяющее цены и доходности облигаций. Большие удерживаемые портфели могут снизить премии за риск и уменьшить повседневную волатильность, изменяя рыночные динамики, к которым привыкли инвесторы.

Государственные предприятия также могут вновь стать центральной силой на рынке. За последние три года внимание было сосредоточено на управляющих активами, ставших маржинальными покупателями после сокращения закупок MBS Федеральной резервной системой. Если Fannie Mae и Freddie Mac продолжат наращивать холдинги, это может изменить ситуацию.

Даже умеренный рост портфелей может возобновить давние дебаты о том, какой уровень риска компании должны принимать и не приведет ли расширение к дальнейшему увеличению балансов.

Инвесторы отмечают, что текущий политический контекст делает дополнительное расширение портфелей вероятным.