Анализ кризиса доступности жилья и жизни: настоящие причины и предложения властей в США

В настоящее время многие обсуждают проблемы с доступностью различных благ. Это обусловлено несколькими годами инфляции, превышающей целевые показатели, что привело к значительному росту стоимости жизни.

Одним из возможных подходов к решению этой задачи может стать применение передовых научных и технологических достижений в сотрудничестве с эффективно управляемыми организациями как государственного, так и частного сектора. Такой подход мог бы способствовать буму производительности, позволяя получать больше товаров и услуг — включая продукты питания, жилье, медицинские услуги, одежду и образование — при том же объеме человеческих усилий.

Реализация подобной стратегии могла бы устранить большинство проблем с доступностью. Однако ожидать, что политики предложат именно такой план, вряд ли стоит.

Вместо этого обсуждаются инициативы, подобные недавнему предложению президента Трампа, согласно которому крупные инвестиционные фонды не смогут приобретать односемейные дома.

Высокая стоимость жилья является центральным элементом проблемы доступности. С начала пандемии цены на дома существенно выросли, а арендная плата также значительно увеличилась. Опросы свидетельствуют о распространенном мнении, особенно среди молодежи, что покупка собственного жилья может оказаться недостижимой. Поскольку владение домом ассоциируется с американской мечтой, такая ситуация создает серьезные вызовы.

Тем не менее, данные указывают на то, что корпоративное владение не является ключевым фактором недоступности жилья. Карта распространения инвесторской активности по США показывает, что даже в наиболее активных регионах доля инвесторов остается modestной. В таких дорогих рынках, как Калифорния или Нью-Йорк, активность инвесторов минимальна. Это не исключает какого-либо влияния инвестиций, но ясно, что они не являются основной причиной роста цен на жилье.

Несмотря на это, ситуация с инвесторами заслуживает внимания. Один из самых динамичных сегментов жилищного строительства — рынок строящегося жилья для аренды, где новые дома изначально предназначены для инвесторов, а не для продажи на открытом рынке. Согласно отчету, в 2024 году было начато строительство 130 520 единиц такого жилья, что на 134% больше, чем в 2019 году. По данным Национальной ассоциации риелторов, 9% от общего числа жилищных стартов в 2024 году пришлось на этот сегмент, что значительно превышает исторические нормы.

Явно существует группа населения, способная платить за проживание в односемейных домах, но не имеющая возможности их приобрести. Возможно, это связано с трудностями в внесении первоначального взноса. Кроме того, крупные корпоративные структуры, такие как Blackstone, вероятно, имеют доступ к более дешевому капиталу по сравнению с первыми покупателями.

Интересна точка зрения Кевина Эрдмана. Его аргумент заключается в том, что после глобального финансового кризиса Fannie Mae и Freddie Mac усилили требования к кредитованию. Молодые покупатели часто относятся к более рискованным заемщикам. Если государственные агентства менее склонны поддерживать их кредиты, застройщики могут предпочесть строить премиум-жилье, игнорируя сегмент доступных «стартовых» домов, что усугубляет кризис доступности.

После объявления президентом Трампа о намерении запретить продажу односемейных домов институциональным инвесторам акции Blackstone, ассоциируемой с покупкой жилья, а также акции застройщиков снизились. Хотя цены акций вскоре восстановились, первоначальная реакция была показательной. Запрет на участие институциональных покупателей может не привести к освобождению жилья для семей, а скорее сократить общее строительство.

Серебряной пули для решения проблемы доступности жилья не существует. Это подтверждается исследованиями, показывающими сложности в различных странах мира. Возможно, в США жилищный сектор особенно устойчив к простым решениям вроде дерегулирования и свободного рынка.

Тем не менее, вряд ли политики обратятся к подходу, основанному на координации науки для повышения эффективности, и предпочтут предложения, звучащие привлекательно, но не затрагивающие коренные причины.