Инвестиционная группа Fortress планирует продажу двух курортов на Сент-Томас в сделке на 465 миллионов долларов с использованием муниципальных облигаций

Инвестиционная группа Fortress Investment Group намерена реализовать два курорта на острове Сент-Томас в Виргинских островах США посредством сделки, финансируемой за счет муниципальных облигаций. Это позволит территории в конечном итоге стать собственником объекта.

Компания продает комплекс Frenchman’s Reef, включающий 392-номерный отель Westin и 94-номерный бутик-отель, аффилированной структуре Community Finance Corp., некоммерческой организации из Аризоны. CFC приобретет имущество с использованием средств от эмиссии муниципальных облигаций на сумму около 465 миллионов долларов, запланированной на следующий месяц через Virgin Islands Hotel Development Financing Corp. Эмиссия также предусматривает частное размещение на 15 миллионов долларов.

Fortress получит примерно 360 миллионов долларов от выручки, а остальная часть средств от преимущественно освобожденной от налогов нерейтингованной эмиссии будет направлена на резервы и комиссии.

После погашения долга Виргинские острова США станут владельцем Frenchman’s Reef, одного из крупнейших частных работодателей в территории. Ценные бумаги имеют срок погашения в 2055 году. Управление отелями осуществляет Davidson Hospitality Group.

Фонды под управлением Fortress приобрели Frenchman’s Reef в 2021 году за 35 миллионов долларов и инвестировали более 280 миллионов долларов в реконструкцию отелей, сильно поврежденных ураганами Ирма и Мария в 2017 году. Предыдущий владелец, DiamondRock Hospitality, ранее вложил в объект 157 миллионов долларов.

Отель Westin St. Thomas Beach Resort & Spa расположен на утесе с видом на гавань Шарлотт-Амали и Карибское море. Buoy Haus, отель коллекции Autograph, находится на пляже. Fortress восстановила отели в соответствии с кодексом строительства для ураганов, применяемым в округе Майами-Дейд штата Флорида, что, по данным документов эмиссии, повышает их устойчивость к неблагоприятным погодным условиям.

В случае разрушения объекта ураганом страховые выплаты должны быть направлены на восстановление отелей в соответствии с законом, одобренным законодательным собранием Виргинских островов.

Community Finance Corp. из Тусона, Аризона, имеет опыт приобретения отеля через эмиссию муниципальных облигаций. Организация купила Grand Hyatt San Antonio в 2022 году и также владеет общежитиями в Аризонском государственном университете. Миссия некоммерческой структуры заключается в снижении нагрузки на правительство и финансировании строительства общественных зданий, как указано в декларации для Службы внутренних доходов.

После завершения реконструкции комплекс Frenchman’s Reef возобновил полную работу в 2023 году, и отели достигли уровня заполняемости 65 процентов в текущем году по состоянию на октябрь, согласно документам эмиссии облигаций. Объекты зафиксировали валовой операционный доход почти в 19 миллионов долларов при общей выручке около 82 миллионов долларов за первые 10 месяцев текущего года.

Облигации не имеют рейтинга, что относит их к наиболее рискованному сегменту рынка муниципальных ценных бумаг. Среди рисков, указанных в документах эмиссии: ураганы и другие природные катастрофы, рецессия, чрезмерно оптимистичные прогнозы по ставкам номеров и заполняемости, а также конкуренция со стороны других отелей.

Ценные бумаги будут погашаться за счет доходов от отелей и выпущены в форме комбинации старших и подчиненных долгов. Piper Sandler & Co. организует продажу облигаций. Сделка запланирована на неделю 8 декабря, по информации лица, знакомого с деталями, которое пожелало остаться анонимным, поскольку не уполномочено обсуждать предстоящую транзакцию.

Средства от эмиссии также пойдут на формирование резервов в размере около 70 миллионов долларов для капитализированного процента, обслуживания долга и капитальных затрат.