Растущая обеспокоенность по поводу кризиса в секторе недвижимости Гонконга среди финансовых специалистов и надзорных органов

Банкиры и регуляторы Гонконга выражают усиление беспокойства относительно самого глубокого спада на рынке недвижимости в городе с момента азиатского финансового кризиса.

В последние месяцы фактический центральный банк региона ужесточил контроль за решениями кредитных учреждений по проблемным кредитам. Регулятор чаще проводит беседы с банками, чтобы оценить их готовность предоставлять кредитные линии даже небольшим девелоперам. Кроме того, финансисты все чаще пересматривают завышенные оценки стоимости залогового имущества, обеспечивающего кредиты на сотни миллиардов долларов в сфере недвижимости.

Эти действия, о которых рассказали более двух десятков банкиров и консультантов по недвижимости, желающих остаться анонимными ввиду конфиденциальности информации, подчеркивают напряжение в отрасли, которая остается ключевым элементом экономики Гонконга. Спад на рынке недвижимости сдерживает экономический рост, хотя азиатский финансовый центр продвигается в других направлениях, таких как возвращение лидерства в привлечении IPO и расширение рынка облигаций.

Данные на 30 июня 2025 года указывают, что кредиты на коммерческую недвижимость составляют около 8% от общего объема кредитования в банковской системе города, оцениваемого в 10 триллионов гонконгских долларов (1,3 триллиона долларов США), по информации S&P Global Ratings. Последние официальные данные показывают, что цены на офисную недвижимость в Гонконге упали примерно на 50% с пика 2018 года.

Хотя HKMA неоднократно подчеркивала устойчивость капитализации банковской системы, в последние месяцы регулятор стал заметно активнее в проверке решений по кредитам. С мая ряд банков получил как минимум три звонка от представителей HKMA, где обсуждались причины отказа от участия в сделках по рефинансированию недвижимости, по сведениям информированных источников. Ранее такие контакты происходили не чаще одного-двух раз в год и касались только фактических деталей конкретных операций.

Примером служит ситуация с Lai Sun Development Co., которая в январе начала переговоры с кредиторами о рефинансировании займа на 3,6 миллиарда гонконгских долларов. После почти шестимесячных обсуждений только половина из 20 первоначальных кредиторов выразила готовность продлить кредитную линию.

За несколько недель до истечения срока займа 6 октября как минимум пять банков из консорциума получили звонки от HKMA, где регулятор запросил информацию о колебаниях или опасениях относительно рефинансирования для Lai Sun. Вскоре компания заключила сделку на рефинансирование в размере 3,46 миллиарда гонконгских долларов.

Активность регулятора усилилась в подобных сделках после участия в июне в усилиях New World Development Co. по предотвращению долгового кризиса. Аналогичное внимание HKMA уделялось Emperor International Holdings Ltd. с дефолтом, Gaw Capital Partners и Spring Real Estate Investment Trust.

Spring REIT сообщила о завершении рефинансирования займа для проекта в Пекине в рамках обычной деятельности. Усиление вовлеченности HKMA произошло на фоне роста угроз от коммерческого сектора недвижимости для банков.

Например, HSBC Holdings Plc инициировала передачу портфеля проблемных долгов по недвижимости из своего гонконгского подразделения Hang Seng Bank Ltd., как сообщалось в сентябре. В прошлом месяце HSBC объявила о намерении выкупить Hang Seng и отметила продолжающееся давление на коммерческую недвижимость в городе.

Банкиры также выражают озабоченность по поводу оценочных компаний, чьи оценки коммерческой недвижимости, используемой в качестве залога, иногда не отражают реального снижения цен. Несмотря на резкое падение цен в последние годы, некоторые оценки остаются близкими к уровням прошлого.

В частности, для YF Life Tower, офисного здания на окраине центрального делового района, владелец в конце 2023 года рефинансировал займ на основе оценки в 6,24 миллиарда гонконгских долларов от CBRE Group Inc., близкой к показателям 2018 года. Кредиторы усомнились в этом, поскольку сравнение проводилось с более центральным объектом с видом на гавань, и в итоге снизили соотношение займа к стоимости и объем кредита до 2,5 миллиарда гонконгских долларов с 3,1 миллиарда. Последующая оценка от Jones Lang LaSalle Inc. в начале этого года составила 6,21 миллиарда гонконгских долларов.

Другой случай – Worfu Mall, залог по займу на 1,5 миллиарда гонконгских долларов, который дефолтнул в начале этого года. Объект находится под управлением ресивера и выставлен на продажу с января. Потенциальные покупатели предлагали суммы менее половины от суммы займа.

Такие инциденты привели к тому, что некоторые кредиторы проводят ежемесячные проверки оценок вместо полугодовых. Хотя многие аналитики считают финансовую систему Гонконга достаточно устойчивой для отражения ближайших рисков, худшее может быть впереди.

По оценкам Bloomberg Intelligence, арендные ставки на первоклассные офисы в городе снизятся еще на 7% к концу 2026 года.