Бум на рынке недвижимости Дубая побуждает девелоперов к привлечению $6 млрд через различные финансовые инструменты

Разработчики недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах активно привлекают значительные средства с использованием разнообразных инструментов финансирования, таких как исламские облигации и частные кредиты, на волне одного из самых длительных подъемов на рынке недвижимости в регионе за последние годы.

По данным, собранным аналитиками, объем эмиссии долларовых облигаций и сукук вырос более чем в двенадцать раз и достиг $6 млрд с 2021 года, что демонстрирует широкое использование рынков капитала девелоперами в краткосрочной перспективе.

Компании, ранее неизвестные на международных рынках долгового капитала, такие как Arada Developments, Binghatti Holding и Omniyat Holdings, теперь регулярно выпускают сукук, присоединяясь к лидерам отрасли, включая Emaar Properties, Aldar Properties и DAMAC Properties.

Другие новые игроки, например Samana Developers, готовятся к выходу на рынки капитала, а Arada Developments рассматривает возможность выпуска конвертируемого сукук — редкий шаг для региона, где финансирование, связанное с акциями, все еще развивается.

Многие компании стремятся привлечь дополнительные средства для приобретения земель, поскольку конкуренция за ключевые участки в ОАЭ усиливается. Их активность на новых сегментах кредитного рынка подчеркивает возрастающую роль местных и международных инвесторов в облигации по недвижимости Дубая. Цены на недвижимость в городе выросли более чем на 70% с 2019 года, а в эмиратах Абу-Даби и Шарджа также наблюдается значительный рост.

Тем не менее, значительный объем эмиссий привел к накоплению обязательств к погашению, с примерно $8 млрд, приходящимися на период до 2030 года. Некоторые эксперты отмечают растущие риски от затяжного бума в Дубае, хотя в целом фундаментальные показатели сектора остаются устойчивыми на текущий момент. Эмират продолжает фиксировать рекордные предпродажи и сильный приток средств от состоятельных иностранных покупателей, что повышает прибыльность разработчиков и укрепляет их финансовые резервы.

Спрос на облигации и сукук, связанные с недвижимостью ОАЭ, вероятно, сохранится в ближайшее время, поскольку глобальные инвесторы продолжают интересоваться качественными проектами с доходностью, превосходящей показатели развитых рынков.

В то же время глобальное замедление, региональная нестабильность или снижение цен на нефть могут подорвать уверенность и создать сложности для покупателей, если у разработчиков возникнут проблемы с выполнением обязательств. Волна новых предложений на рынке привела к прогнозу от Fitch Ratings о умеренной коррекции в конце 2025 года и в 2026 году.

UBS Group AG отметила рост рисков пузыря в Дубае с 2022 года, хотя город остается ниже категории высокого риска благодаря сильной доходности от аренды и относительно доступным ценам на жилье.

На рынках долгов обилие новых сделок по сукук для недвижимости может проверить интерес инвесторов, особенно в условиях стремления избежать чрезмерной концентрации в одном секторе. Значительный объем эмиссий в этом году привел к признакам усталости инвесторов, что видно по торговле некоторых недавних выпусков ниже цены повторного предложения и по повышенным премиям за новые эмиссии.

Это ожидаемо после большого объема эмиссий от сектора в текущем году, сосредоточенного на ограниченном числе эмитентов.

Ничто из этого не останавливает разработчиков, стремящихся привлечь средства в краткосрочной перспективе. Для многих частные кредиты стали важным источником ликвидности, поскольку традиционные банки достигли лимитов по экспозиции в недвижимость.

Omniyat привлекла $100 млн через частный кредит от Nomura в начале года, и специалисты по частным кредитам отмечают, что основной спрос в ОАЭ исходит от разработчиков.

Банки достигли секторных лимитов и отдают приоритет кредитованию крупным проектам с государственной поддержкой, оставляя независимых разработчиков с недостаточным финансированием, но они демонстрируют высокую доходность и готовы платить премии за частные кредиты.

Некоторые компании рассматривают возможности листинга за пределами долговых рынков, хотя конкретные планы пока не объявлены. Binghatti, Samana и Arada входят в число тех, кто оценивает потенциальные первичные публичные размещения.

Рост числа IPO был бы положительным сдвигом, обеспечивая свежий капитал и повышая прозрачность и управление. Один из ключевых рисков — политика дивидендов, чтобы сохранить резервы для возможных спада. Инвесторы знакомы с колебаниями рынка недвижимости Дубая: DAMAC Properties была выкуплена в частное владение в 2022 году с существенной скидкой к первоначальной стоимости листинга.

Несмотря на потенциальные вызовы, инвесторы и разработчики недвижимости рассчитывают на устойчивый спрос, в том числе благодаря притоку экспатов в Дубай и соседние эмираты.

Фундаментальные показатели сектора в ближайшей перспективе остаются стабильными, а опасения по поводу переизбытка предложения в 2026 или 2027 году могут быть преувеличены, поскольку реальные новые разработки часто отстают от прогнозов.

При более серьезной коррекции ожидается расхождение в ценообразовании облигаций различных эмитентов в зависимости от их бизнес-моделей, операционных и финансовых показателей.