Аналитик UBS, ранее оптимистично оценивавший китайскую недвижимость, теперь ожидает продленного спада в секторе жилья

Джон Лэм, глава исследований по недвижимости Китая в UBS Group AG и известный своими противоречивыми оценками, отказывается от прежних оптимистичных прогнозов и присоединяется к коллегам с Уолл-стрит в предсказании, что четырехлетний спад на рынке недвижимости страны еще далек от завершения.

В интервью Лэм заявил, что ожидает дальнейшего снижения цен на жилье как минимум в течение двух лет, прежде чем на проблемном рынке жилой недвижимости Китая сможет начаться восстановление. Одной из причин он назвал то, что потенциальные покупатели все чаще предпочитают арендовать жилье, пока цены продолжают падать, как указано в его отчете, опубликованном в начале этого месяца.

«Люди, приобретавшие дома за последнее десятилетие, могут все оказаться в убытке», — отметил он в недавнем интервью, добавив, что это «фундаментально изменило ожидания по ценам на жилье».

Швейцарский банк стал более пессимистичным в отношении китайского рынка жилья всего через несколько месяцев после того, как Лэм прогнозировал возможную стабилизацию цен на дома уже в начале 2026 года благодаря оживлению в городах первого уровня. Этот опытный аналитик известен тем, что понизил рейтинг China Evergrande Group в начале 2021 года, за 11 месяцев до дефолта по долгам крупнейшего в стране разработчика с наибольшей задолженностью. В прошлом году Лэм также принял смелую позицию, перейдя к позитивной оценке сектора недвижимости.

Цены на вторичное жилье в крупных городах снизились более чем на 30% от пиковых значений.

Глобальные банки в целом имеют пессимистичные перспективы относительно китайской недвижимости, которая переживает новый спад продаж со второго квартала. Это отразилось в самых резких за год падениях цен в октябре. Fitch Ratings в прошлом месяце отметило, что ситуация может ухудшиться в следующем году, поскольку продажи новых домов по площади могут сократиться на 15% от текущих уровней до стабилизации сектора.

Цены на вторичное жилье также продолжают снижаться по всей стране и упали более чем на треть от максимумов в крупных мегаполисах.

Лэм прогнозирует, что цены на подержанные квартиры в городах первого уровня Китая уменьшатся еще на 10% в 2026 году и на 5% в 2027 году, если Пекин не введет значительные стимулирующие меры.

Как сообщалось на прошлой неделе, власти рассматривают новые меры для оживления сектора недвижимости, включая впервые субсидии на процентные платежи по ипотеке на национальном уровне. Бывший министр финансов Китая недавно предупредил, что мрачные перспективы домохозяйств, вызванные падением цен на жилье, усилят дефляционные давления в стране.

Предыдущий прогноз Лэма о скором восстановлении рынка жилья основывался на смягчении переизбытка жилой недвижимости после того, как многие разработчики с дефицитом средств прекратили покупки земли. В прошлом году объемы начала строительства жилья упали на 63% с начала спада в 2021 году — больше, чем на 48% сократились продажи домов по площади. Эта тенденция сохраняется и в текущем году.

Хотя основа его ранней оценки остается неизменной, Лэм считает, что больше потенциальных покупателей останется в стороне, поскольку спад цен на жилье подорвал их давнюю уверенность в недвижимости как в надежном вложении.

Он отметил, что все больше людей предпочтут аренду покупке, пока доходность от аренды в городах первого уровня значительно ниже ставок по ипотеке. В октябре средняя доходность аренды в городах первого уровня Китая составила 1,81%, в то время как средняя ставка по ипотеке по стране — 3,07%, как указано в его исследовательском отчете.

Лэм считает, что цены на аренду могут стать ранним индикатором динамики спроса и предложения на рынке жилья, «поскольку этот показатель свободен от государственного вмешательства». Он предсказывает, что после стабилизации арендных ставок цены на дома должны прекратить снижение.