Частный кредит как инструмент для европейских банков в инвестициях в коммерческую недвижимость через специальные схемы финансирования

Разработчикам потребовалось дополнительно 500 миллионов фунтов стерлингов (671 миллион долларов) на реконструкцию бывшего лондонского headquarters Deutsche Bank AG в этом году, включая создание крытого сада и добавление трех этажей. Финансирование не поступило по стандартному коммерческому кредиту на недвижимость.

Вместо этого средства были предоставлены через многоуровневую структуру, организованную NatWest Group Plc и Cheyne Capital Management. Этот подход становится все более распространенным в Европе. Он известен как бэк-левередж и представляет собой сложную систему, обеспечивающую банкам более выгодное отношение к капиталу при кредитовании.

Этот механизм возник из-за дефицита финансирования, вызванного банковскими регуляциями после финансового кризиса. Бэк-левередж позволяет банкам сохранять участие в рынке недвижимости, одновременно помогая фондам долга повышать доходность. Изначально нишевый инструмент, он превратился в значимую часть ландшафта кредитования недвижимости, вызывая конкуренцию между фондами и вопросы о защите кредиторов.

Рынок бэк-левереджа в Европе стал значительно более конкурентным. С ростом числа банков, входящих на этот рынок, некоторые из них снижают маржу и даже отказываются от защитных мер, таких как маржин-коллы и регресс к активам фондов — право на обращение к другим активам заемщика в случае дефолта по кредиту, по данным источников, знакомых с ситуацией, которые предпочли остаться анонимными из-за конфиденциальности деталей.

Бэк-левередж, давно распространенный в США, набирает популярность в Европе из-за ужесточения регуляций и роста нелинейного кредитования. В этой структуре банк и фонд частного кредита обычно объединяются для финансирования специального целевого vehicles, который затем предоставляет кредит заемщику.

Поскольку SPV секьюритизирован, кредиторы обязаны резервировать лишь малую часть капитала по сравнению с прямым кредитом. Кроме того, встроенная защита обеспечивается тем, что банк предоставляет основную и наиболее безопасную часть долга, а фонд частного кредита — младшую часть, беря на себя основной риск. Для фондов частного кредита такая схема создает возможности для конкуренции на насыщенном рынке.

Опрос CREFC Europe показал, что банки континента выдали не менее 31 миллиарда евро (36,4 миллиарда долларов) кредитов, связанных с бэк-левереджем. Ассоциация отметила, что эта цифра, вероятно, занижена. В феврале опрос Knight Frank выявил, что 90% банков, предоставляющих бэк-левередж в Европе, планируют увеличить кредитование в ближайшие 12 месяцев.

Это значительная тенденция, которая, по ожиданиям, продолжит развиваться. Она особенно активизировалась в последние два-три года.

Другие банки, недавно использовавшие бэк-левередж для кредитования европейских проектов коммерческой недвижимости, включают Barclays Plc и Goldman Sachs Group Inc, по данным источников, знакомых с транзакциями, которые предпочли анонимность из-за конфиденциальности. Goldman Sachs сотрудничал с PGIM для предоставления около 110 миллионов фунтов стерлингов на строительство The Other House — роскошного апарт-отеля в Covent Garden, открытие которого запланировано на 2026 год.

NatWest, Cheyne Capital, Barclays, Goldman Sachs и PGIM воздержались от комментариев.

Сторонники бэк-левереджа отмечают, что фонды частного кредита заполняют пробел в кредитовании, возникший у банков после финансового кризиса. Использование бэк-левереджа позволяет эффективнее размещать средства. Это также помогает разработчикам и владельцам недвижимости снижать затраты на долг, способствуя росту инвестиций, которые снизились после пандемии.

Предложение банкам предоставлять бэк-левередж дает им доступ к сделкам, которые они обычно не видят. Это улучшает доходность и позволяет расширять капитал.

Маржа варьируется в зависимости от структуры кредита и типа заемщика, но в некоторых случаях она составляет от 100 до 150 базисных пунктов сверх базовой ставки, такой как Sonia. На текущем уровне это соответствует доходности около 5-5,5%.

Некоторые эксперты выражают обеспокоенность по поводу снижения маржи, что указывает на усиление конкуренции среди кредиторов для привлечения сделок и потенциальное повышение соотношения кредит к стоимости.

Глава CREFC Europe считает, что регуляторы Великобритании и Европы пока видят бэк-левередж в финансировании недвижимости как слишком малый для системных рисков, хотя широкие данные по сектору еще не собираются. Европейский центральный банк и Банк Англии воздержались от комментариев.

Еще одна озабоченность — то, что фонды частного кредита, недавно начавшие использовать бэк-левередж, еще не сталкивались с серьезными рыночными потрясениями. В случае реструктуризации им придется вести переговоры как с заемщиком, так и с банком, предоставившим старший транш, по мнению партнера DRC Savills Investment Management, инвестора в коммерческую недвижимость, который пока не использует бэк-левередж.

При дефолтах по нескольким проектам недвижимости фондам частного кредита, вероятно, придется обращаться за дополнительным капиталом к своим инвесторам — ограниченным партнерам, среди которых пенсионные фонды, страховые компании и суверенные фонды.

Это может привести к ситуации, когда инвесторы получат обращения от нескольких фондов, вызвав дефицит ликвидности, по словам главы долгового финансирования Oaknorth Bank Plc, который провел бэк-левередж-кредитование на сумму около 2,5 миллиарда фунтов стерлингов за последние годы.

Эти партнеры имеют огромные вложения, и в случае крупного спада они коррелированы по всем активам. Риск может быть недостаточно отслежен.