Активный выкуп облигаций европейскими компаниями недвижимости в 2025 году для оптимизации долговой нагрузки

Европейские компании, занимающиеся недвижимостью, демонстрируют беспрецедентную активность в выкупе младших облигаций, стремясь нормализовать свои балансовые показатели после нескольких сложных лет.

В текущем году фирмы сектора предложили инвесторам выкупить рекордные 25 гибридных облигаций, согласно собранным данным. Если учитывать также старшие облигации, то общее количество предложений о выкупе достигло почти 90 в 2025 году.

Выкуп облигаций с высокими купонными ставками, часто сопровождаемый эмиссией новых долговых инструментов по сниженным ставкам, позволяет экономить средства и отсрочивать выплаты.

Настоящий момент благоприятен для такого управления обязательствами, поскольку процентные ставки снизились, что облегчает положение всех заемщиков, но особенно владельцев недвижимости, которые активно наращивали долги в период низких ставок. Активный кредитный рынок и признаки оживления в коммерческой недвижимости благодаря возвращению сотрудников в офисы также способствуют этому процессу.

Компании используют благоприятную конъюнктуру кредитного рынка для оптимизации долгов.

Фундаментальные показатели эмитентов стабилизировались и начали улучшаться. Компании, ориентированные на жилую недвижимость, выглядят более устойчивыми, а фирмы с активами в офисной сфере показывают результаты лучше ожидаемых.

Aroundtown SA, ведущая компания сектора, инвестирующая в жилую и коммерческую недвижимость в Германии, стала лидером по выкупу собственного долга в этом году, предложив выкуп по 17 облигациям. Недавняя сделка, охватывающая девять облигаций, позволит сэкономить около 50 миллионов евро (58,6 миллиона долларов) в ежегодных купонных выплатах, как указано в заявлении компании.

Эта фирма, как и многие другие, стремится упорядочить заимствования после резкого роста ставок в 2022 году, который усложнил рефинансирование для отрасли с высокой долговой нагрузкой. В том году Aroundtown отказалась от опции досрочного вызова по одной гибридной облигации, отметив высокую стоимость эмиссии нового долга.

С прошлого года компания начала обменивать старые гибридные облигации на новые, чтобы восстановить признание части долга как капитала и поддержать кредитные рейтинги. Гибридные инструменты частично учитываются как собственный капитал рейтинговыми агентствами. Теперь, на фоне более стабильного рынка и положения самой компании, Aroundtown усилила предложения о выкупе для снижения затрат на заимствования и реструктуризации сроков погашения. Представитель компании не прокомментировал запрос.

В типичном предложении о выкупе компания предлагает приобрести облигации по заранее установленной цене или по результатам аукциона. Инвесторы не обязаны продавать, поэтому фирмы часто предлагают премию к рыночным ценам, чтобы привлечь участников.

Предложения этого года оказались востребованными. По首次 выкупаемым гибридным облигациям в 2025 году инвесторы в среднем продали 44 процентов своих持有.

Неучаствующие в выкупе держатели облигаций рассчитывают на более выгодный исход, если эмитенты реализуют опции досрочного погашения.

Инвесторы обычно положительно оценивают действия эмитентов, которые проявляют инициативу и действуют продуманно. С учетом открытости рынка и сужения спредов выкуп старых высококупонных гибридов с заменой на более дешевый капитал выглядит обоснованным.

Тем не менее, компании недвижимости еще не преодолели все трудности. Глобально импульс к дальнейшему смягчению монетарной политики ослабевает, а оценки некоторых активов недвижимости остаются под давлением. В Германии спрос на коммерческие здания и офисы остается слабым на фоне продолжающихся экономических проблем, хотя жилой сектор развивается лучше благодаря общенациональному дефициту жилья, стимулирующему рост арендных ставок.

Некоторые эмитенты действительно снижают долговую нагрузку за счет продажи активов и улучшения операционного денежного потока, в то время как другие полагаются на благоприятные рыночные условия для маскировки структурных проблем баланса. Активность по выкупу приветствуется, но еще не указывает на всеобщее оздоровление сектора.

Ожидается, что сектор останется активным на рынке облигаций в следующем году. Стратеги Barclays прогнозируют объем эмиссий корпоративных облигаций в недвижимости на уровне около 50 миллиардов евро, по сравнению с примерно 35 миллиардами в этом году.

Владельцы недвижимости, вероятно, будут выпускать долг с более длинными сроками, чтобы зафиксировать привлекательные спреды. Ожидается, что заемщики не только рефинансируют погашения, но и заменят и досрочно погасят дорогой банковский долг, а также возрастет потенциал для сделок слияний и поглощений.

Специалисты также предвидят дальнейшее использование возможностей для управления обязательствами. Балансовые показатели все еще восстанавливаются после цикла рефляции. Руководство компаний должно активно выходить на рынок облигаций в периоды его благоприятности, чтобы очищать портфель от краткосрочных бумаг, снижать долг и контролировать процентные расходы.